在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏大敘事中，房地產(chǎn)市場一直占據(jù)著舉足輕重的地位。近年來，隨著市場形勢的風(fēng)云變幻，樓市政策也在不斷調(diào)整。如今，樓市第三波救市已然拉開帷幕，這一舉措猶如一顆投入平靜湖面的巨石，激起層層漣漪，關(guān)乎著每一個(gè)有房者的切身利益。

政策密集出臺(tái)，救市信號強(qiáng)烈

2025 年 3 月 16 日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，成為了樓市第三波救市的關(guān)鍵信號彈。在這份方案中，針對樓市的提振措施被納入 “大宗消費(fèi)更新升級行動(dòng)” 板塊，除了延續(xù)加力實(shí)施城中村和危舊房改造、允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房等舉措外，一系列全新 “工具” 的登場，昭示著救市行動(dòng)的全面升級。

其中，“落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策” 尤為引人注目。長期以來，二手房交易中的增值稅問題備受爭議。當(dāng)前市場環(huán)境下，諸多地方二手房價(jià)格大幅跳水，房東常常面臨賣出價(jià)低于買入價(jià)的尷尬局面，在虧損狀態(tài)下仍需繳納高額增值稅，無疑雪上加霜。此次國稅總局或?qū)Χ址吭鲋刀愡M(jìn)行大刀闊斧的改革，一旦實(shí)施，不僅能減輕賣房者的負(fù)擔(dān)，更能激活二手房市場的流動(dòng)性，為整個(gè)房地產(chǎn)市場注入新的活力。

同時(shí)，公積金政策也迎來了重大調(diào)整?！斑m時(shí)降低住房公積金貸款利率”，盡管在 2024 年 5 月公積金貸款利率已下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，但與商業(yè)貸款利率相比，優(yōu)勢仍不夠顯著。在居民收入普遍下滑的當(dāng)下，進(jìn)一步降低公積金貸款利率，使其與商業(yè)貸款利率的差距擴(kuò)大至 50 - 100 個(gè)基點(diǎn)以上，甚至低至 2%，將極大減輕購房者的還款壓力。“擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作” 等措施更是直擊市場痛點(diǎn)。打破以往 “先消費(fèi)后提取” 的規(guī)則限制，允許提取首付與申請貸款同步進(jìn)行，瞬間降低了居民購房的門檻，讓更多人看到了擁有住房的希望。

除了國家層面的政策，地方政府也紛紛響應(yīng)，出臺(tái)了形式多樣的救市措施。購房稅費(fèi)補(bǔ)貼政策在各地遍地開花，山東濰坊、安徽宿州等地對購買首套商品住房或二手住房的購房者給予契稅全額補(bǔ)貼或一定比例的補(bǔ)貼，江西省更是對符合條件的購房者減半征收契稅。這些真金白銀的補(bǔ)貼，直接減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，刺激了市場需求。多個(gè)城市對公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，南京將二套房首付比例從原先的不低于 60% 大幅降低到不低于 30%，濟(jì)南、蘇州、武漢等超過 30 個(gè)城市也通過提高貸款額度、延長貸款年限等方式，提升居民的購房能力。

市場現(xiàn)狀嚴(yán)峻，救市刻不容緩

回溯房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，自 2024 年以來，盡管經(jīng)歷了兩輪救市政策的洗禮，但市場形勢依然嚴(yán)峻。在第一輪救市中，央行于 5 月 17 日率先出招，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)降低首付比例，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于 15%，二套住房調(diào)整為不低于 25%，并取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，還設(shè)立了 3000 億元的保障性住房再貸款。然而，這些政策并未達(dá)到預(yù)期的效果，市場反應(yīng)平淡。

進(jìn)入 7、8 月傳統(tǒng)淡季后，樓市再度陷入僵局，全國重點(diǎn)城市的二手房市場甚至出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌的現(xiàn)象。為了扭轉(zhuǎn)局勢，9 月下旬，第二輪救市政策重磅出擊，包括引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，預(yù)計(jì)平均降幅在 0.5 個(gè)百分點(diǎn)左右，惠及約 5000 萬戶家庭，每年減少家庭利息支出約 1500 億元；統(tǒng)一房貸最低首付比例至 15%，不再區(qū)分首套房和二套房；

延長房地產(chǎn)金融政策文件期限，將房企存量融資展期、經(jīng)營性物業(yè)貸款等階段性政策從 2024 年 12 月 31 日延長到 2026 年 12 月 31 日；優(yōu)化保障性住房再貸款政策，設(shè)立 3000 億元人民幣的保障性住房再貸款，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房；支持收購房企存量土地，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。盡管第二輪救市政策力度空前，但市場回暖依然緩慢。

從數(shù)據(jù)來看，2024 年末全國二手房掛牌均價(jià)較峰值回落 23%，超六成賣家面臨 “割肉離場” 的窘境。進(jìn)入 2025 年，市場形勢依舊不容樂觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3 月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 3175.7 億元，同比下降 11.4%。雖然一線城市新房成交面積逆勢增長 18%，但這只是局部的亮點(diǎn)，無法掩蓋整體市場的低迷。重點(diǎn)城市通過 “以價(jià)換量” 勉強(qiáng)維持場面，而非重點(diǎn)城市則庫存高企、需求疲軟，房地產(chǎn)市場的分化已到了臨界點(diǎn)。在這樣的背景下，第三波救市勢在必行，若放任市場自然降溫，接下來的傳統(tǒng)淡季（5 - 8 月）只會(huì)讓數(shù)據(jù)更加難看。

有房者的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

對于廣大有房者而言，樓市第三波救市既帶來了機(jī)遇，也伴隨著挑戰(zhàn)。在機(jī)遇方面，二手房增值稅政策的調(diào)整，若房東處于虧損賣房狀態(tài)，有望減少甚至免除增值稅，這在一定程度上減輕了賣房者的損失。同時(shí)，市場流動(dòng)性的增強(qiáng)，意味著房屋更容易出手，對于那些有換房需求的人來說，無疑是個(gè)好消息。例如，一位原本打算置換房屋的業(yè)主，在以往二手房交易困難的情況下，難以將現(xiàn)有房屋賣出以實(shí)現(xiàn)換房計(jì)劃。而隨著救市政策的實(shí)施，二手房市場活躍度提升，他的房屋成功售出，得以順利購置心儀的改善型住房。

公積金政策的調(diào)整也為有房者帶來實(shí)惠。降低公積金貸款利率，使得正在償還公積金貸款的家庭每月還款額減少，減輕了經(jīng)濟(jì)壓力。擴(kuò)大公積金使用范圍，對于那些有裝修等住房消費(fèi)需求的有房者來說，也能通過提取公積金獲得資金支持。在一些城市，有房者可以憑借裝修合同等相關(guān)證明材料，提取公積金用于房屋裝修，改善居住環(huán)境。

然而，挑戰(zhàn)同樣不容忽視。市場的不確定性依然存在，盡管政策積極救市，但房價(jià)走勢仍不明朗。在部分非重點(diǎn)城市，庫存積壓嚴(yán)重，房價(jià)可能繼續(xù)承壓，有房者的資產(chǎn)價(jià)值面臨縮水風(fēng)險(xiǎn)。例如，一些三四線城市的房產(chǎn)，由于缺乏足夠的市場需求支撐，即使在救市政策下，價(jià)格依然難以回升，甚至可能進(jìn)一步下跌。而且，隨著市場供應(yīng)的增加，尤其是政府收購存量房用作保障性住房后，可能會(huì)對周邊房屋的租賃市場產(chǎn)生一定沖擊，影響有房者的租金收益。

市場未來走向，謹(jǐn)慎樂觀看待

展望未來，樓市在第三波救市政策的推動(dòng)下，有望逐步走出困境，但過程注定充滿波折。從積極的方面來看，隨著稅收政策和公積金政策的落地實(shí)施，以及地方政府一系列救市措施的協(xié)同發(fā)力，市場需求有望得到進(jìn)一步釋放。重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場可能率先企穩(wěn)回升，帶動(dòng)周邊城市和區(qū)域的發(fā)展。尤其是庫存去化周期有望縮短，當(dāng)重點(diǎn)城市庫存降至 12 個(gè)月以內(nèi)時(shí)，房價(jià)上漲動(dòng)力將增強(qiáng)。同時(shí)，開發(fā)商拿地意愿也可能隨著市場信心的恢復(fù)而提升，近期蘇州、杭州等地的土拍市場雖然仍有流拍現(xiàn)象，但也出現(xiàn)了一些積極信號，部分優(yōu)質(zhì)地塊受到開發(fā)商的關(guān)注和競拍。

不過，市場仍面臨諸多不確定性因素。二手房 “堰塞湖” 問題依然嚴(yán)峻，大量的二手房掛牌量，使得市場競爭激烈，價(jià)格戰(zhàn)時(shí)有發(fā)生，這可能會(huì)抑制房價(jià)的上漲空間。居民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期尚未完全扭轉(zhuǎn)，收入增速放緩、就業(yè)壓力加大等問題，依然制約著購房者的消費(fèi)能力和意愿。此外，政策的實(shí)施效果還需要時(shí)間來驗(yàn)證，在政策執(zhí)行過程中，可能會(huì)遇到各種實(shí)際困難和問題，需要政府、企業(yè)和社會(huì)各方共同努力解決。

總體而言，樓市第三波救市已經(jīng)開啟，這是政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展所做出的積極努力。對于有房者來說，應(yīng)密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)和市場變化，根據(jù)自身實(shí)際情況，合理規(guī)劃資產(chǎn)配置和住房需求。對于購房者而言，剛需族無需被政策 “催單”，可關(guān)注地方補(bǔ)貼政策的落地時(shí)間，等待更合適的購房時(shí)機(jī)；改善型需求者則可以抓住開發(fā)商為回款推出特價(jià)現(xiàn)房的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)住房品質(zhì)的提升。在這場樓市變革中，無論是有房者還是購房者，都需要保持理性和謹(jǐn)慎，以應(yīng)對市場的風(fēng)云變幻。